Ce dispositif fiscal, intouché ces dernières années, permet à un bailleur de déduire de ses revenus locatifs l’ensemble des charges attribuables au logement loué. Si les charges dépassent le montant du loyer, on constate un déficit foncier, rattrapable sur les autres revenus.
Les charges de travaux principalement avantageuses fiscalement
Toutes les charges sont déductibles, des charges d’emprunt à l’impôt foncier, en passant par les charges de copropriété ou les honoraires de gestion du bien. Mais avant tout et surtout, les frais d’entretien et de rénovation sont déductibles.
Représentant des sommes conséquentes, les charges liées aux travaux se déduisent des revenus fonciers et le surplus déductible, ou déficit foncier, se retranche sur les autres revenus imposables : salaire, dividendes…
Déficit foncier : conditions d’application
Le déficit foncier est applicable dans le cadre du régime d’imposition réel. Appliqué d’office à partir de 15 000 € de loyers perçus, ce régime est à demander expressément dans le cas contraire.
Une fois vos revenus fonciers imposables « neutralisés », le déficit foncier, s’il existe, diminue jusqu’à 10 700 € vos autres revenus imposables. Toute la partie dépassant ce plafond pourra être reportée sur les dix années suivantes.
Soyez vigilant : tous les travaux ne sont pas déductibles. Les travaux de construction ou agrandissement ne sont pas déductibles. Seuls sont concernés les travaux de rénovation ou amélioration thermique par exemple, soumis à une TVA inférieure ou égale à 10%.
Cas pratique de déficit foncier
Travaux de rénovation = 20 000 € Autres charges = 1 500 € Montant du loyer = 3 500 €
Vous pouvez déduire 20 000 + 1 500 = 21 500 € du montant du loyer. Le déficit foncier s’élève donc à 3 500 – 21 500 = 18 000 €. Vous pourrez déduire 10 700 € de vos autres revenus imposables, et les 7 300 € restants seront déductibles l’année suivante.
Nos conseils pour bénéficier du déficit foncier
L’imputation du déficit foncier est très encadrée. Très avantageux si vous rénovez un logement à but locatif, le dispositif peut s’avérer désastreux en cas de non-respect des règles. Et elles sont nombreuses…
Par exemple, si vous ne louez pas au moins trois années, vous vous exposez à un redressement fiscal. De plus, les montants des plafonds et les conditions changent si le logement est déjà concerné par un autre dispositif (Périssol, Malraux…) : Faites-vous accompagner par un expert en fiscalité afin de bénéficier du déficit foncier en toute sécurité et tranquillité.
